ทำไมพื้นที่ที่คุณครอบครองไม่ใช่สิ่งที่คุณต้องจ่าย
การวัดที่ใช้ในการพิจารณาค่าเช่าพื้นที่เชิงพาณิชย์เป็นไปตามแนวทางที่กำหนดโดยเจ้าของอาคารและผู้จัดการสมาคม (BOMA) International และถือเป็นมาตรฐานอุตสาหกรรมทั่วทั้งสหรัฐอเมริกา
สัญญาเช่าเชิงพาณิชย์ หลายแห่งใช้ มาตรฐาน BOMA และเรียกเก็บค่าเช่ารายเดือนจาก " ตารางฟุตที่ สามารถเช่าได้" ไม่ได้อยู่บนฐาน สแควร์ที่สามารถใช้งาน ได้ "นี่เป็นสิ่งสำคัญที่ต้องเข้าใจเพราะถ้าคุณอ้างราคา 1.25 เหรียญต่อตารางฟุตที่ใช้งานได้นั่นอาจเป็นสิ่งที่คุณต้องสิ้น จ่ายจริงสำหรับแต่ละเดือน
ตารางฟุตที่สามารถเช่าได้
ตารางฟุตที่สามารถใช้งานได้คือจำนวนตารางฟุตที่ผู้เช่าอาศัยอยู่ แต่มีส่วนอื่น ๆ ของอาคารที่ผู้เช่าใช้หรือได้รับประโยชน์ ส่วนเหล่านี้เรียกว่า พื้นที่ทั่วไป และรวมถึงทางเดินบันไดลิฟท์และล็อบบี้
จำนวนพื้นที่ตารางฟุตสำหรับพื้นที่ส่วนกลางจะถูกแบ่งออกเป็นกลุ่มผู้เช่าทั้งหมดตามสัดส่วนรายได้ ผู้เช่าแต่ละคนจ่ายค่าใช้จ่ายส่วนหนึ่งของเจ้าของบ้านสำหรับพื้นที่ส่วนกลางเหล่านี้
เมื่อมีการเพิ่มค่าธรรมเนียมเหล่านี้ลงในตารางฟุตที่ใช้งานได้ผลลัพธ์สุดท้ายจะเรียกว่า "ตารางฟุตที่ให้เช่าได้"
เพื่อให้สิ่งที่ทำให้เกิดความสับสนมากยิ่งขึ้นการปฏิบัติเช่นนี้ในการเพิ่มค่าใช้จ่ายส่วนกลางในพื้นที่ตารางที่เรียกว่า " Load Factor " ค่าปัจจัยโหลดมักเพิ่มขึ้นในแต่ละปีในอัตราที่แยกต่างหากจากอัตราค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นสำหรับตารางฟุตที่ใช้งานได้
ซึ่งหมายความว่าคุณอาจต้องต่อรองค่าเช่าเพิ่มขึ้นสองเท่าในแต่ละปี: หนึ่งสำหรับปัจจัยการบรรทุกและหนึ่งสำหรับค่าเช่าพื้นที่ตารางฟุตที่สามารถใช้งานได้
ตัวอย่างการคำนวณตารางฟุตที่สามารถเช่าได้
สมมติว่าพื้นที่สำนักงานที่คุณเช่ามีขนาด 500 ตารางฟุต (ฟุตที่ใช้งานได้) มีราคาอยู่ที่ 1.25 เหรียญต่อตารางฟุต ค่าเช่าตารางฟุตที่สามารถใช้งานได้จะอยู่ที่ 625 เหรียญต่อเดือน (500 SF x 1.25 เหรียญ) อย่างไรก็ตามส่วนของพื้นที่ส่วนกลางจะเพิ่มอีก 100 ตารางฟุต ค่าเช่าของคุณจะถูกคำนวณจริงตามพื้นที่ 600 ตารางฟุตไม่ใช่ 500 ที่คุณจะครอบครอง
เจ้าของบ้านบางแห่งคิดอัตราสำหรับพื้นที่ใช้สอยทั้งสองแบบที่ใช้ประโยชน์ได้และพื้นที่ส่วนหนึ่งของพื้นที่ส่วนกลางเป็นจำนวนหนึ่ง (โดยปกติจะเป็นที่ไม่เป็นธรรมสำหรับผู้เช่า) แต่ส่วนใหญ่เรียกเก็บอัตราค่าเช่าต่อตารางฟุตสำหรับตารางฟุตที่ใช้งานได้และอัตราค่าเช่าพื้นที่ทั่วไป
ขอรายละเอียดเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายในตารางฟุตที่สามารถใช้สอยกับที่เช่าได้
ก่อนที่คุณจะได้เห็นช่องว่างให้ตรวจดูว่าได้ขอให้ทางโทรศัพท์คิดอัตราค่าบริการสำหรับตารางฟุตที่ใช้งานได้ และ สำหรับพื้นที่ตารางฟุตที่สามารถเช่าได้เนื่องจากเป็นผลให้ยอดรวมรายเดือนของคุณแตกต่างกันมาก และโปรดจำไว้ว่าถ้ามีคนบอกคุณว่ามีเนื้อที่ว่างเท่ากับ "1,500 ตารางฟุตที่สามารถเช่าได้" ขนาดที่ใช้จริง (พื้นที่ใช้สอย) ของพื้นที่จะเล็กลง
เพื่อให้คุณได้เห็นสถานที่ให้บริการเจ้าของบ้านบางแห่งก็จะบอกให้คุณทราบถึงราคาที่สามารถใช้งานได้ของพื้นที่เป็นตารางฟุต แต่อ้างถึงพื้นที่เป็นตารางฟุตที่สามารถเช่าได้ การหลอกลวงนี้ทำให้พื้นที่ปรากฏใหญ่และราคาถูกกว่าที่เป็นอยู่ จากนั้นเมื่อคุณแสดงขึ้นมาคุณจะพบว่าพื้นที่ที่ฟังดูดีในโทรศัพท์นั้นเป็นจริงจากช่วงราคาของคุณและเล็กกว่าที่คุณคิด
ในขณะที่นายหน้าส่วนใหญ่มีความซื่อสัตย์เกี่ยวกับการเปิดเผยค่าเช่าที่แท้จริงทั้งหมดผ่านทางโทรศัพท์พวกเขายังคงมีแนวโน้มที่จะระบุขนาดของพื้นที่เป็นฟุตที่สามารถเช่าได้ไม่ใช่เท้าที่ใช้งานได้ แต่ตอนนี้คุณฉลาดพอที่จะรู้ว่าสิ่งที่จะขอ realtor!
ตารางต่อไปนี้จะเปรียบเทียบการคำนวณแบบตารางฟุตสามแบบที่ใช้ในสัญญาเช่าเชิงพาณิชย์ สัญญาเช่าบางประเภทเรียกเก็บจากตารางฟุตที่ใช้งานได้ขณะที่บางแห่งเพิ่มเปอร์เซ็นต์ของพื้นที่ส่วนกลางลงในพื้นที่สี่เหลี่ยมจัตุรัสที่ใช้ประโยชน์ได้เพื่อเรียกเก็บค่าเช่าพื้นที่ตารางฟุต
การคำนวณฟุตสแควร์
| คำจำกัดความของ Square Feet (SF) | |
| วาระ | คำนิยาม |
| ตารางฟุตที่สามารถใช้งานได้ | SF ของพื้นที่ที่ครอบครองโดยผู้เช่า |
| ตารางฟุตที่สามารถเช่าได้ | SF ที่ใช้ได้ + a% ของ SF ของพื้นที่ส่วนกลาง |
| Gross Square Feet | ยอดรวมของอาคารทั้งหมด |
สรุป
ตารางฟุตที่ใช้งานได้คือขนาดที่แท้จริงของพื้นที่ที่คุณจะครอบครอง ตารางฟุตที่สามารถเช่าได้มีขนาดใหญ่กว่าเสมอเนื่องจากมีพื้นที่ตารางฟุตที่สามารถใช้งานได้บวกกับจำนวนพื้นที่ตารางฟุตที่เพิ่มขึ้นซึ่งคุณจะไม่สามารถครอบครองพื้นที่ได้
พื้นที่เช่าซึ่งมีปัจจัยด้านภาระคือราคาที่คุณต้องการทราบเนื่องจากเป็นค่าใช้จ่ายที่คุณจ่าย "ราคาต่อตารางฟุต" สำหรับตารางฟุตที่ใช้งานได้เป็นเพียงส่วนหนึ่งของสิ่งที่คุณจะจ่ายในแต่ละเดือน