คำศัพท์เกี่ยวกับเงื่อนไขการเช่าซื้อพาณิชย์: Gross-Up
ตัวอย่างเช่นเจ้าของบ้านอาจจ่ายค่า บำรุงรักษาพื้นที่ส่วนกลาง หรือที่เรียกว่าค่าใช้จ่าย CAM จากนั้นแบ่งค่าบริการนี้ตามจำนวน ตารางฟุตขั้นต้น ในอาคารและเรียกเก็บเงินจากผู้เช่าแต่ละรายตามเปอร์เซ็นต์ของตารางฟุตที่เขาครอบครอง
หากมีอาคารน้อยกว่า 90 ถึง 100 เปอร์เซ็นต์ที่ว่างอยู่ค่าใช้จ่ายจะถูกคำนวณสำหรับส่วนแบ่งร้อยละที่ผู้ประกอบการเช่าซื้อมีส่วนแบ่งร้อยละ 90 ถึง 100 เปอร์เซ็นต์
Gross-up จ่ายเป็นค่าเช่าเพิ่มเติมและครอบคลุมค่าใช้จ่ายผันแปรซึ่งส่วนใหญ่จะขึ้นหรือลงในเดือนใด ๆ ตามอัตราการเข้าพักและปัจจัยอื่น ๆ
ข้อดีของการเพิ่มขึ้นสำหรับเจ้าของบ้าน
นี่เป็นกรณีหนึ่งที่คุณอาจไม่ได้รับค่าใช้จ่ายหากคุณเป็นผู้เช่า ตัวอย่างเช่นสมมุติว่า Leo Landlord เพิ่งซื้ออาคารพาณิชย์ Tom Tenant เป็นคนแรกที่เช่าพื้นที่จากเขา ทอมเช่าพื้นที่ 10,000 ตารางฟุต อาคารมีเนื้อที่ทั้งหมด 100,000 ตารางฟุต ทอมเช่า 10 เปอร์เซ็นต์ของอาคาร
ในสถานการณ์สมมติพื้นฐานที่แบ่งค่าใช้จ่ายผันแปรระหว่างผู้เช่าทอมจะจ่าย 10 เปอร์เซ็นต์ของค่าใช้จ่ายเหล่านี้เนื่องจากจัดสรรพื้นที่ 10 เปอร์เซ็นต์ของอาคาร
แต่เดี๋ยวนี้สมมุติว่าลีโอมีช่วงเวลาที่ยากลำบากในการหาผู้เช่ารายอื่น ๆ และสถานะของกิจการจะดำเนินต่อไปอีกสักสองสามเดือน หากไม่มีข้อสรุปในสัญญาเช่าของทอมลีโอติดค้างอยู่กับการเรียกเก็บเงิน 90 เปอร์เซ็นต์ของค่าใช้จ่ายซึ่งโดยปกติผู้เช่าของเขาจะได้รับค่าเช่าเพราะไม่มีผู้เช่ารายอื่นที่สามารถจัดสรรได้
ข้อสรุปที่เพิ่มขึ้นอาจช่วยให้เขาสามารถชนเปอร์เซ็นต์ของ Tom ขึ้นมาได้ถึง 50 เปอร์เซ็นต์ แต่น่าจะ 95 หรือ 100 เปอร์เซ็นต์เนื่องจากเขาเป็นผู้เช่าเพียงคนเดียวในอาคาร
งานนี้เป็นอย่างไร?
ผู้เช่าทอมอาจไม่คิดว่าข้อตกลงนี้เป็นธรรม แต่ทอมเป็นผู้เช่าเพียงรายเดียวที่ได้รับประโยชน์จากบริการที่รวมอยู่ในค่าใช้จ่ายผันแปรเหล่านี้ Leo Landlord ไม่ได้รับประโยชน์โดยตรงดังนั้นจึงอาจกล่าวได้ว่าไม่ยุติธรรมที่เขาจะต้องจ่าย 90 เปอร์เซ็นต์ของบริการที่ Tom ใช้เท่านั้น อาจเป็นหนึ่งในค่าใช้จ่ายเหล่านี้เกี่ยวข้องกับการรักษากล้องเฝ้าระวังในที่จอดรถ เนื่องจากไม่มีผู้เช่ารายอื่นคนเดียวที่มาและไปที่ลานจอดรถนั้นเป็นลูกค้าของทอมจึงเป็นเหตุผลที่ทอมต้องจ่ายค่าบริการ
อ่าน Fine Print
หากคุณกำลังพิจารณาที่จะทำสัญญาเช่าเชิงพาณิชย์อ่านอย่างละเอียดและป้องกันตัวเองด้วยการทำการบ้านเพิ่มเล็กน้อย หากมีข้อสรุปรวมอยู่ในนั้นให้ตรวจสอบว่าการเพิ่มขึ้นที่อนุญาตอยู่ภายในเปอร์เซ็นต์ที่เหมาะสม ถ้าทอมจ่ายเงินค่าอุปกรณ์เฝ้าระวังทั้งหมดเขาอาจเสียใจที่ไม่ได้พยายามเจรจาเปอร์เซ็นต์ที่ลดลง อัตราร้อยละที่ได้รับอนุญาตควรระบุไว้อย่างชัดเจนในสัญญาเช่า
นอกจากนี้หากทอมมองเข้าไปในประวัติศาสตร์ที่ผ่านมาของลีโอกับการเช่าอาคารพาณิชย์เขาอาจได้เรียนรู้ว่าลีโอเคยประสบกับความยากลำบากในการเดินทางและรักษาผู้เช่าด้วยเหตุผลหนึ่งหรืออีกอย่างหนึ่ง หรืออาจจะลีโอเป็นเพียงประสบการณ์ - นี่คือความพยายามครั้งแรกของเขาที่การลงทุนดังกล่าวจึงอาจใช้เวลาเขาน้อยเวลาที่จะได้รับมันขวา ไม่ว่าจะด้วยวิธีใด Tom อาจไม่ต้องการทำสัญญาเช่ากับลีโอซึ่งรวมถึงข้อสรุปโดยรวมด้วยเหตุนี้จึงเป็นไปได้ว่าเขาอาจเป็นหนึ่งในผู้เช่าเพียงไม่กี่รายในสถานที่ในเวลาใดก็ตาม หากมีผู้เช่าเจ็ดรายเช่าลีสซิ่ง 70,000 ตารางฟุตโดยรวมแล้วจะน้อยกว่าความแตกต่างระหว่าง 70 เปอร์เซ็นต์ถึง 95 หรือ 100 เปอร์เซ็นต์และความแตกต่างดังกล่าวจะถูกแบ่งระหว่างผู้เช่าทั้งหมดเจ็ดราย